Al calor del un Euribor desbocado, quien puede cancela de manera anticipada, total o parcialmente, su hipoteca, ahorrando así un dinero importante en intereses.
La industria bancaria está experimentando un aumento significativo en la cancelación de hipotecas que supera la creación de nuevos préstamos.
Los registros de propiedad están registrando un récord en la liquidación de hipotecas, que no se veía desde la crisis financiera de 2008. Este fenómeno coincide con un Euríbor que ha alcanzado niveles no vistos desde entonces.
Uno de los momentos más felices en la vida financiera de una familia es el día en que finalmente logran liquidar su hipoteca. Pagar por completo una hipoteca proporciona seguridad financiera y alivio para el hogar. Esto puede lograrse siguiendo el calendario estipulado en el contrato o haciendo amortizaciones anticipadas gracias a ahorros acumulados. En el año 2023, los bancos están viendo una cifra históricamente alta de cancelaciones de hipotecas, y esto ocurre en un entorno de altas tasas de interés.
El Instituto Nacional de Estadística recopila mensualmente datos de registros de propiedad relacionados con contratos hipotecarios. Este año, estamos viendo un cambio de tendencia en comparación con años anteriores, ya que el número de cancelaciones de hipotecas supera a la creación de nuevas hipotecas. En otras palabras, los bancos están liquidando más hipotecas de las que están otorgando.
Este fenómeno fue común después de la crisis financiera, cuando se firmaron pocos contratos y las familias estaban pagando sus hipotecas existentes. Sin embargo, en los últimos cinco años, esta tendencia se invirtió, especialmente después de la pandemia, cuando se experimentó un fuerte crecimiento en la concesión de hipotecas, con tasas no vistas desde 2008. Pero en 2023, esta tendencia ha dado un giro abrupto, y hasta julio se han liquidado casi 266,200 hipotecas en España, la cifra más alta desde la crisis financiera hace 15 años.
Esto significa que los bancos no están compensando las hipotecas que se están liquidando con nuevos préstamos. En el mismo período, se han liquidado 33,500 hipotecas más de las que se han otorgado, un desequilibrio que no se veía desde 2015. Además, la concesión de nuevos préstamos ha disminuido en un 14% en los mismos siete meses, la mayor caída desde 2013, durante el pico de la crisis financiera.
El aumento constante del Euríbor durante el último año y medio ha tenido un impacto significativo en los hogares con hipotecas, ya que han experimentado un rápido aumento en sus pagos mensuales. Esto ha llevado a las familias a buscar soluciones para aliviar la carga hipotecaria. Aquellos que han intentado reducir su tasa de interés, ya sea optando por una tasa fija o disminuyendo el diferencial en las tasas variables, se han dado cuenta de que solo alrededor del 1% de los hogares ha tenido éxito.
Algunos propietarios con ahorros optan por realizar amortizaciones anticipadas de sus hipotecas, una opción que se ha facilitado gracias a un código de buenas prácticas implementado a principios de año. Los afortunados que pueden permitirse realizar estas amortizaciones anticipadas pueden finalizar sus hipotecas por completo.
El registro del INE incluye a aquellos que han llegado al final de su período de hipoteca, quienes han vendido sus propiedades y han reembolsado el préstamo restante al banco, así como aquellos que han cambiado de entidad en busca de mejores condiciones. Aunque el INE no desglosa estos datos, su evolución está estrechamente relacionada con los intentos de las familias de reducir su carga hipotecaria.
Los hogares han visto cómo el porcentaje de sus ingresos destinados a la vivienda ha aumentado con el tiempo. Según el Banco de España, el esfuerzo promedio para los hipotecados roza el 40% (el 38.9%), lo que está muy por encima del 30% registrado en 2020, en pleno apogeo de la pandemia. Este es el nivel más alto desde 2008.
Aunque las causas son diversas, la tendencia de los bancos a experimentar un aumento en la cancelación de hipotecas, superando la creación de nuevas, es una señal de que el negocio de los préstamos para la compra de viviendas se está desacelerando. Este negocio es una de las principales actividades del sector bancario. Según los datos del INE, la banca ha reducido su actividad hipotecaria durante seis meses consecutivos, con tasas de caída significativas.
Hay muchas pruebas que indican que el sector está experimentando una desaceleración en un negocio que se disparó después de la pandemia, con 2021 y 2022 siendo años destacados tras la crisis financiera. Sin embargo, este año se están cancelando más hipotecas de las que se están creando, y se está produciendo una disminución en el número de nuevos préstamos, el monto promedio de los créditos y el capital total otorgado para la compra de viviendas. En lo que va de año, esta última cifra ha disminuido en más del 20%.
Según el Banco de España, la deuda acumulada por viviendas en agosto alcanzó los 498,000 millones de euros, lo que representa una disminución de 12,000 millones de euros en comparación con el comienzo del año. Esto marca el fin de la tendencia alcista que se inició durante el auge hipotecario posterior a la pandemia. Para encontrar un volumen de deuda hipotecaria menor por parte de los hogares en la serie histórica del supervisor, debemos retroceder hasta la primavera de 2006, en plena burbuja inmobiliaria.
En este contexto, los bancos han estado promocionando hipotecas mixtas en los últimos meses. Estas hipotecas comienzan como hipotecas fijas y luego se convierten en créditos variables después de un período determinado. Entidades como Abanca, Sabadell, Santander, ING y Unicaja ya están involucradas en esta tendencia.
Diversas plataformas de intermediación y comparación de préstamos hipotecarios han notado un aumento en esta tendencia. Según un informe de iAhorro publicado recientemente, casi dos tercios de las hipotecas contratadas a través de su plataforma se han realizado mediante este tipo de crédito mixto, un porcentaje que se ha triplicado en pocos meses.
Aunque actualmente parece que el negocio hipotecario está frenando, el sector bancario no muestra preocupación pública. La firma de nuevos préstamos sigue siendo superior a los niveles previos a la pandemia y, además, son más rentables para los bancos en comparación con antes del inicio del conflicto en Ucrania. Desde entonces, el sector ha visto un aumento en las tasas de interés de las hipotecas variables y un encarecimiento de los nuevos préstamos.
A esto se suma que los márgenes de beneficio de las instituciones bancarias han seguido aumentando en los últimos meses, en parte debido al aumento de los ingresos por intereses a lo largo de este período, gracias a la subida del Euríbor, mientras que la mejora en la retribución de los depósitos ha sido más lenta. Como ejemplo, Bankinter ha aumentado sus ingresos por intereses en un 54% a pesar de haber reducido su actividad hipotecaria en un 17% en comparación con el año anterior. Esto ha resultado en un aumento del beneficio del banco del 60%, hasta el momento, a falta de los datos de los últimos tres meses del año.
