Cuando se habla de vivienda en España, y muy especialmente en Canarias, donde los precios están en lo más alto del país, el debate suele ir por un camino bastante previsible: precios disparados, alquileres imposibles y la sensación de que “faltan políticas públicas”.
Pero ese enfoque, aunque tenga parte de verdad, no explica lo esencial.
Porque el problema no es solo que se construya poco.
El problema es que cada vez cuesta más sacar vivienda al mercado.
Y eso cambia completamente la lectura.
No es una cuestión de ganas, es una cuestión de volumen
España lleva años acumulando un déficit importante de vivienda. No es una percepción, es un dato que se repite en distintos análisis.
CaixaBank Research sitúa ese déficit por encima de las 700.000 viviendas, y BBVA Research apunta a más de 600.000 hogares cuya demanda no ha sido cubierta en los últimos años.
Esto, llevado a lo básico, significa una cosa muy simple:
hay más gente buscando vivienda que viviendas disponibles.
Cuando eso ocurre, los precios suben. No por codicia, sino por escasez.
El relato fácil: “la culpa es de la especulación”
Es un argumento que funciona bien en lo político, pero explica poco en lo práctico.
Porque si el problema fuera únicamente especulativo, aumentar la oferta no tendría impacto. Y sabemos que no es así.
El propio Banco de España insiste desde hace tiempo en que el mercado español tiene una oferta rígida, es decir, que no es capaz de reaccionar con rapidez cuando aumenta la demanda.
Traducido:
no faltan compradores, faltan viviendas.
Donde realmente se atasca todo
Aquí es donde el debate suele perderse.
Antes de construir una vivienda hay un proceso largo, complejo y, en muchos casos, incierto. Y ahí es donde empiezan los problemas.
El suelo que no llega a ser vivienda
Se habla mucho de falta de suelo, pero en realidad lo que falta es suelo listo para construir.
El Banco de España señala la escasez de suelo finalista como uno de los frenos actuales de la oferta. Es decir, suelo que ya ha pasado todos los filtros urbanísticos y puede empezar a edificarse.
El problema es que convertir suelo en vivienda puede llevar años.
Y en ese tiempo, el mercado sigue avanzando sin esperar.
Los tiempos administrativos
Licencias que se alargan, informes que se solapan, trámites que no terminan de encajar entre administraciones.
Cada mes de retraso no es neutro:
- encarece el proyecto
- aumenta el riesgo
- y reduce el margen
Al final, muchos proyectos directamente no salen.
Y los que salen, lo hacen con precios más altos para absorber todo ese coste.
La falta de estabilidad
Aquí hay un punto clave que suele pasarse por alto.
El sector inmobiliario no trabaja a corto plazo. Una promoción puede tardar años desde que se plantea hasta que se entrega.
En ese contexto, la estabilidad normativa es fundamental.
Sin embargo, en los últimos años hemos tenido cambios constantes en materia de vivienda. La Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, junto con otras medidas posteriores, ha introducido modificaciones relevantes en alquiler, zonas tensionadas y condiciones para propietarios.
No se trata de discutir si esas medidas son buenas o malas. Aunque realmente son bastante malas.
El problema es otro: la sensación de que las reglas pueden cambiar en cualquier momento.
Y cuando eso ocurre, la inversión se vuelve más prudente. O directamente se va a otro sitio.
Otro error habitual: pensar que no se construye porque no se quiere
Es una idea bastante extendida, pero poco realista.
Nadie deja de construir un producto que tiene demanda… salvo que no le salgan las cuentas o el riesgo sea demasiado alto.
El Banco de España ha vinculado precisamente la menor actividad promotora a factores como la incertidumbre, los costes y las dificultades para desarrollar suelo.
Es decir, no es falta de interés. Es que no se dan las condiciones.
¿Y las soluciones rápidas?
En este contexto, aparecen propuestas que suenan bien, pero que no atacan el problema de raíz.
Controlar precios, limitar rentas o aumentar la presión sobre propietarios puede tener efectos puntuales, pero no resuelve la cuestión principal: seguimos teniendo menos viviendas de las que necesitamos.
De hecho, cuando se interviene sin aumentar la oferta, lo habitual es que:
- parte de la vivienda desaparezca del mercado
- la inversión se frene
- y el problema se agrave con el tiempo
Lo que no se está diciendo
Aquí está el punto incómodo.
Durante años, las administraciones han puesto el foco en el resultado (los precios), pero no en el proceso (cómo se genera vivienda).
Y eso ha llevado a una situación bastante clara:
- se tarda demasiado en transformar suelo en vivienda
- los procesos son lentos y costosos
- las reglas no siempre son previsibles
- y el entorno no invita precisamente a invertir más
El resultado no podía ser otro.
En el fondo, es un problema de producción
La vivienda tiene una dimensión social evidente, pero también es un bien que hay que producir.
Y si producirlo es cada vez más difícil, habrá menos. Es así de simple.
Por eso, mientras no se facilite que se construya más vivienda —con más agilidad, más seguridad y más coherencia—, el problema seguirá ahí.
Y probablemente irá a más.
Es comprensible que el debate público busque responsables rápidos. Pero la realidad suele ser menos cómoda. La vivienda en España no es cara porque alguien haya decidido que lo sea. Es cara porque no hay suficiente. Y no hay suficiente, en gran medida, porque el sistema no está preparado para producirla al ritmo que se necesita. Y en este sentido, a día de hoy, no se está haciendo absolutamente nada.
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