Herederos menores de edad: qué hacer si quiero vender

Es una situación más frecuente de lo que parece: fallece una persona y, entre los herederos, hay un menor de edad. Puede ser un hijo, un nieto, o el hijo de un hermano fallecido que hereda por representación. Y en cuanto se plantea vender la vivienda heredada, surge la duda: ¿puede firmar por él su padre, su madre o su tutor? ¿Hace falta algo más?

La respuesta corta es que sí hace falta algo más. Vender un bien inmueble que pertenece, aunque sea en parte, a un menor de edad no es una decisión que sus padres puedan tomar libremente en su nombre. La ley exige un paso adicional que muchas familias desconocen hasta que ya están intentando cerrar la venta, y eso puede retrasar la operación varias semanas o meses si no se anticipa.

Aceptar la herencia no suele ser el problema

Lo primero, aceptar la herencia en nombre del menor, generalmente no requiere autorización judicial. Desde la reforma del Código Civil, las herencias que reciben los menores se entienden aceptadas siempre a beneficio de inventario, lo que significa que el menor nunca responde de las deudas de la herencia con su propio patrimonio más allá de lo heredado. Sus padres o tutor pueden aceptarla en su nombre sin pasar por el juzgado.

Repartir los bienes entre los herederos —la partición— tampoco suele necesitar autorización judicial, siempre que el menor esté correctamente representado. Aquí hay un matiz importante: si el padre o la madre que representa al menor es, a su vez, otro de los herederos, existe un conflicto de intereses. En ese caso, el juzgado debe nombrar un defensor judicial que represente únicamente al menor durante la partición, independiente de sus padres.

Vender sí requiere autorización judicial

El punto donde casi todas las familias se detienen es la venta. Vender, a diferencia de heredar o repartir, es un acto de disposición: el menor deja de ser propietario de algo a cambio de un precio. El artículo 166 del Código Civil es claro en esto: los padres no pueden vender ni gravar bienes inmuebles de sus hijos menores sin autorización judicial previa, obtenida con audiencia del Ministerio Fiscal.

Esto se tramita mediante un expediente de jurisdicción voluntaria ante el juzgado del domicilio del menor. Hay que justificar que la venta responde a una causa de utilidad o necesidad para el menor —lo habitual es acreditar el valor de mercado del inmueble mediante una valoración o tasación, y explicar el destino que se dará a la parte del precio que le corresponda—. El juez, con el fiscal, revisa que la operación proteja el interés del menor antes de autorizarla.

Si, como en el caso de la partición, quien solicita la autorización tiene también un interés propio en la venta —por ejemplo, porque va a vender su propia parte junto a la del menor—, es probable que también aquí se requiera un defensor judicial que actúe exclusivamente en representación del menor.

Cuánto tarda y cómo afecta a la venta

Este trámite no es instantáneo. Dependiendo del juzgado y de la carga de trabajo, puede llevar desde varias semanas hasta unos pocos meses. Es un plazo que conviene tener en cuenta desde el principio, porque afecta directamente a cómo se estructura la operación con el comprador: normalmente se firma un contrato de arras o reserva condicionado a la obtención de la autorización judicial, dejando claro desde el inicio que la escritura pública no podrá firmarse hasta que el juzgado se pronuncie.

Vender sin esta autorización, cuando es preceptiva, no es una simple irregularidad administrativa: la venta puede ser anulada, incluso años después, si el menor —ya siendo mayor de edad— reclama que no se contó con la autorización debida.

Qué puede hacer un agente inmobiliario en estos casos

En este tipo de herencias, contar con una valoración profesional e independiente del inmueble no es solo útil para fijar el precio de venta: es, además, parte de la documentación que respalda la solicitud de autorización judicial, al acreditar que el precio acordado responde al valor real de mercado. También ayuda tener claro desde el principio los plazos previsibles del expediente, para no comprometerse con un comprador en unos tiempos que luego no se pueden cumplir.

Si está gestionando una herencia en la que hay un menor de edad entre los herederos, lo más útil es empezar por una valoración seria del inmueble y, con esa información, hablar con el profesional que vaya a tramitar la autorización judicial —abogado o procurador— para coordinar los plazos con la venta. Desde la parte inmobiliaria, puedo ayudarle a preparar esa valoración y a organizar el proceso de venta para que encaje con los tiempos del juzgado, sin sorpresas ni prisas de última hora.