La nueva ley de vivienda vacacional en Canarias empuja a muchos propietarios a vender

El pasado 12 de noviembre de 2025 el Parlamento de Canarias aprobó la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, la primera norma que regula de forma integral la vivienda vacacional en el Archipiélago y que sustituye al antiguo Decreto 113/2015.

Según el propio Gobierno de Canarias, la ley nace con la intención de “armonizar el derecho a la vivienda con el desarrollo turístico” y frenar el crecimiento descontrolado de los pisos turísticos.

Sin embargo, en estas primeras semanas tras su aprobación, el mensaje que está llegando a muchos pequeños propietarios en islas como Gran Canaria no es precisamente el de tranquilidad, sino el de desconcierto, inseguridad jurídica y miedo a tomar decisiones equivocadas.

Qué cambia con la nueva ley (en pocas líneas)

Sin entrar en tecnicismos, hay varios puntos clave que ayudan a entender por qué tantos propietarios están inquietos:

• Límite global al uso turístico: la norma obliga a que, como regla general, el 90 % de las viviendas se destinen a uso residencial y solo el 10 % pueda tener uso turístico, dejando en manos de los ayuntamientos el diseño de sus planes para ordenar este reparto.
• Zonas donde se prohíbe el alquiler vacacional: se excluye el uso turístico en suelos protegidos, espacios naturales, zonas de alta presión urbana y viviendas de protección oficial, entre otros supuestos.
• Más peso para ayuntamientos y cabildos: se pasa a un sistema de declaración responsable supervisada por cabildos y ayuntamientos, que tienen plazos muy ajustados para aprobar sus planes y organizar la inspección, lo que ya se percibe como una carga difícil de asumir.
• Antigüedad mínima de los inmuebles: se introduce una antigüedad mínima de diez años desde el final de obra para que una vivienda pueda destinarse a uso turístico, salvo excepciones concretas.

Todo esto llega en un contexto en el que el propio Gobierno venía advirtiendo de que, sin límites, las plazas de alquiler vacacional podrían pasar “de 200.000 a 400.000 en dos o tres años”, con impacto directo sobre el acceso a la vivienda.

Por qué tantos propietarios hablan de inseguridad jurídica

Aunque la intención declarada de la ley es ordenar el sector, varios actores públicos y privados han señalado problemas serios en su aplicación práctica, sobre todo para el pequeño propietario:

• La alcaldesa de Mogán, uno de los municipios turísticos más relevantes de Gran Canaria, ha alertado de “contradicciones” en la ley y la necesidad de un marco técnico único para toda Canarias, precisamente para evitar interpretaciones diferentes entre municipios.
• La alcaldesa de Mogán, Onalia Bueno, ha denunciado que la norma “genera una enorme inseguridad jurídica, exige requisitos inasumibles para pequeños propietarios e implica una sobrecarga insostenible a los ayuntamientos”, reclamando cambios urgentes.
• Desde el sector del alquiler vacacional, la asociación ASCAV ha advertido que la nueva ley puede llegar a “expulsar al pequeño propietario” del mercado, dejando más espacio a grandes operadores.
• Medios regionales destacan que la ley ha dividido al sector turístico, enfrentando la visión del sector hotelero —que la ve como un paso necesario para ordenar el mercado— con la preocupación de muchos propietarios particulares.

Cuando alcaldes, asociaciones y economistas hablan abiertamente de inseguridad jurídica, requisitos difíciles de cumplir y riesgo de colapso municipal, el resultado es previsible: el pequeño propietario se siente desbordado.

El pequeño propietario, atrapado entre la norma y la incertidumbre

En la práctica, lo que veo en conversaciones reales con propietarios en Gran Canaria es algo muy humano:

• Gente que no quiere incumplir la ley, pero no sabe si su vivienda podrá seguir alquilándose turísticamente dentro de uno, dos o tres años.
• Propietarios que no saben si les compensará invertir en reformas y adaptaciones si luego los planes municipales acaban limitando o prohibiendo el uso turístico en su zona.
• Familias que tenían una vivienda vacacional como complemento de ingresos y ahora se plantean seriamente si no será más sensato vender mientras el mercado se mantiene fuerte.

Algunos estudios sobre vivienda y turismo ya venían señalando que los cambios normativos recientes en materia de alquiler reducen los incentivos para mantener las viviendas en el mercado de alquiler turístico cuando las reglas son cambiantes o poco previsibles.

¿Por qué empiezan algunos propietarios a valorar la venta?

Con este escenario, no es extraño que una parte de los propietarios de vivienda vacacional en Canarias esté empezando a considerar la venta como una salida razonable. Los motivos que más se repiten son:

1. Cansancio normativo

Tras años de cambios, sentencias, decretos y ahora una ley nueva, muchos propietarios reconocen estar cansados de vivir pendientes del BOE y del BOC. Prefieren una solución estable, aunque suponga cerrar la etapa de la vivienda vacacional.

2. Miedo a invertir “a ciegas”

Cuando no está claro qué exigencias técnicas se van a pedir finalmente, ni cómo se aplicarán en cada municipio, invertir en obras, insonorizaciones o mejoras específicas puede sentirse como un salto al vacío. Si además hay riesgo de que el uso turístico se limite o se concentre solo en determinadas zonas, el miedo a equivocarse pesa mucho en la decisión.

3. Temor a sanciones por errores involuntarios

La mayoría de los pequeños propietarios quiere cumplir las normas, pero temen caer en incumplimientos simplemente porque los procedimientos no están claros o cambian con rapidez. El ruido mediático sobre inspecciones, planes de control y posibles sanciones no ayuda a transmitir tranquilidad.

Si tienes una vivienda vacacional en Gran Canaria, ¿qué puedes hacer?

Cada caso es diferente, pero a grandes rasgos, las opciones que se suelen valorar son:

1. Esperar y observar, viendo cómo se concreta la aplicación de la ley en tu municipio, qué planes aprueba el ayuntamiento y qué zonas se delimitan como aptas o no para uso turístico.
2. Adaptar la vivienda a las exigencias técnicas (cuando estén claramente definidas) si tienes claro que quieres seguir en el negocio turístico a largo plazo.
3. Reorientar el uso hacia alquiler de larga duración u otros usos, si tu zona o tu edificio quedan muy limitados por la nueva ley.
4. Vender la vivienda, especialmente si prefieres asegurar ahora el valor de mercado, reducir incertidumbre y simplificar tu situación patrimonial.

Cómo puedo ayudarte si te estás planteando vender

Si te sientes identificado con este panorama y tienes una vivienda vacacional en Gran Canaria (especialmente en municipios como Telde, Las Palmas de Gran Canaria, Ingenio, Agüimes, Mogán, etc.), puedo ayudarte a:

• Analizar con calma tu caso concreto, teniendo en cuenta la zona, el tipo de inmueble y su situación actual.
• Estimar un valor de mercado realista, apoyado en operaciones recientes de la zona.
• Diseñar una estrategia de venta pensada para propietarios que quieren dar este paso sin prisas, pero sin más sobresaltos normativos.
• Acompañarte de principio a fin en el proceso de venta, coordinando visitas, negociaciones y toda la parte documental para que resulte lo más sencilla posible.

La nueva ley de vivienda vacacional en Canarias ha llegado para quedarse, pero cómo la afrontes tú puede marcar la diferencia entre vivirla como una fuente constante de estrés o como la oportunidad para cerrar una etapa y abrir otra.

Si quieres que hablemos de tu caso con tranquilidad, estaré encantado de escucharte y ayudarte a valorar tus opciones.