Desgraciadamente, es muy común la situación en la que uno o varios de los propietarios se niega a vender una propiedad, pese a que el resto sí desea hacerlo. Este caso suele darse en herencias, lo que supone un bloqueo para la intención del resto de propietarios de vender el inmueble.
Ante esta situación ¿Qué se puede hacer?
Pues lo primero, naturalmente, tratar por todos los medios de llegar a un acuerdo justo y razonable. Si ya se ha intentando y resulta imposible, cosa habitual, nos vemos en la obligación de acudir a la Justicia para que resuelva el asunto.
Hay una cosa que debe quedar completamente clara: Un propietario / heredero no tiene derecho a bloquear eternamente la venta de una vivienda. Para evitar precisamente estos bloqueos, la legislación española establece varias opciones.
¿Puede la mayoría obligar a vender a uno de los propietarios?
La respuesta corta es SI, usando para ello el derecho a solicitar la partición o división de cosa común, de acuerdo con lo establecido en el Código Civil.
Cuando el bien es divisible, como por ejemplo un terreno, o un local comercial con varios accesos, la solución es la división material de inmueble. Pero cuando el bien es indivisible, aunque sea por motivos legales, o bien resulte inviable la división por las propias características de la propiedad, la única opción es la venta.
Y es aquí donde quienes pretenden obstaculizar o impedir la venta de la propiedad se encuentran con la respuesta de la Justicia, que en estos casos es relativamente rápida, pues se trata de un procedimiento bastante habitual.
La solución pasa por plantear judicialmente una demanda de división de cosa común, o extinción de condominio.
En estos casos, suele ocurrir que uno de los herederos o propietarios pretende adquirir su parte al resto, pero a un precio demasiado bajo, o bien pretende vender la suya a un precio extremadamente alto. En todo caso, una vez iniciado el procedimiento judicial, será el juez el que solicite tasación del inmueble, y ordenará la venta a ese precio.
Para que no haya discusiones con las tasaciones, lo más probable es que el juez la encargue a un perito judicial, y esa será la que marque el precio de venta.
¿Significa eso que la propiedad acabará siendo subastada?
Probablemente sí, aunque existe la posibilidad de que se designe a un tercero, por ejemplo una agencia inmobiliaria, para que realice su venta. Desde luego, es mucho más ventajoso evitar la subasta judicial, ya que hace más complejo el procedimiento, y resta control sobre la venta a los propietarios.
Hay que recordar que, cualquier procedimiento judicial, es normalmente caro y largo. Por eso, es preferible valorar otras opciones, aunque van a requerir que se llegue a un tipo de acuerdo por parte de los propietarios / herederos.
Sería la opción de designar a un tercero de confianza, un agente inmobiliario por ejemplo, independiente a todos los propietarios o herederos del inmueble, que obtenga el visto bueno de todos para lograr la venta al mejor precio de mercado y en un plazo de tiempo relativamente corto.
En caso de no lograrse, no quedaría otra que ir al procedimiento judicial, si bien es cierto que esos propietarios que están obstaculizando la venta a los demás, suele cambiar de actitud en cuanto le llega la demanda.
Como siempre, lo mejor es un acuerdo, y en este caso, la intermediación de un agente inmobiliario profesional y seguramente con experiencia previa en estas cuestiones, puede ser de gran ayuda para desbloquear este tipo de situaciones.
